文|凯风

摩天大楼，开始“退烧”了。

(相关资料图)

01

万万没想到，曾经的“中国第一高楼”项目，如今却无人问津。

日前，深圳世茂深港国际中心项目部分用地进行司法拍卖，虽然多达3万人围观，但最终因无人出价而首轮遭遇流拍。

在摩天大楼史上，这座高楼曾经有着一席之地。

早在2017年，世茂深港国际中心拿地未久，曾宣布建设一栋668米高的超级摩天大楼。

作为世界摩天大楼最多的国家，全球10大高楼6个位于中国。

彼时，中国第一高楼为上海中心大厦，高度632米，而深圳第一高楼是平安国际金融中心，高度599米。

可见，世茂深港国际中心一开始就是奔着中国第一高楼而来。一旦建成，将成为仅次于迪拜哈利法塔（832米）的世界第二高楼。

然而，“中国第一高楼”项目进展并不如预期得那么顺利。

2021年，在史上最严“限高令”约束之下，项目建设高度被削减到600米左右，虽然难以问鼎中国第一高楼，但仍是首屈一指的摩天大楼项目。

2022年以来，由于楼市大转向，部分以高杠杆、高负债、高周转为特色的龙头房企陷入债务危机，世茂地产也不例外，项目一度停工。

如今，曾经位列TOP10房企的世茂地产不仅债务缠身、违约不断，而且到了退市边缘，“卖地求生”变成最后的选择，第一高楼自然也成了过眼云烟。

这也是许多城市摩天大楼走势的缩影。不是被砍了高度，就是中途停工，要么根本就没有落地。

纷纷攘攘的摩天大楼热，终于开始消停了。

02

第一高楼项目，为何没人要了？

早已进入司法拍卖程序之前，第一高楼项目就在多方抛售，但一直没有找到接盘方，直到被法院强制执行拍卖。

究其原因，且不说第一高楼项目背后的债权问题本身就错综复杂，令许多企业望而却步。

据南方都市报报道，已有22家供应商及施工单位起诉查封及轮候查封深港国际中心项目资产，且案件数量还在不断暴增。

要知道，对超级摩天大楼最为热衷的多数都是民企，多家千亿房企都拿下了“地标收割机”的名号，但这些企业如今都是债务缠身，处于挣扎求生的边缘。

根据克尔瑞发布的报告，当前所有A股上市公司中，共有12家房地产行业上市公司面临“1元退市”的风险，其中8家房企已锁定退市。

即使有接盘能力的，在摩天大楼尤其是写字楼过剩的当下，漫长的去化周期和回本周期，本身就意味着巨大的风险。

根据戴德梁行发布的报告显示，截至今年上半年底，北京、上海、广州、深圳的甲级写字楼空置率分别为16.9%、18.6%、18%、24.5%，较去年底均有不同程度的上升。

与之对比，大多数二线城市的空置率只高不低，部分城市甚至接近40%的高位。

这背后，写字楼供应过剩而市场需求萎缩，是核心问题所在。供需过剩之下，租金自然随之下滑，摩天大楼的回报周期将会变得无比漫长。

所以，即使第一高楼项目拿下了500米+超高层建筑的入场券，但在复杂的债权、居高不下的空置率以及模糊的前景面前，烫手山芋谁都不愿意接。

03

事实上，国家层面早已对摩天大楼热发出了预警。

早在2020年，住建部、国家发改委联合发文，严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑。

随后，有关部门对摩天大楼“限高令”进一步加码：

城区常住人口少于300万人的，不得新建250米以上超高层建筑；超过300万人的，严格限制新建250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑。

无论是一线城市还是二线城市，均不得新建500米以上高楼，而绝大多数二三线城市，第一高楼或将止步于250米。

在此之前，在摩天大楼崇拜之下，各大城市不断拔高城市天际线，直接挑战上海的中国第一高楼之位，甚至还有城市试图将迪拜的世界一高楼踩在脚下。

最严限高令的到来，及时刹住了城市的摩天大楼比拼热，一众超级地标项目不得不面临“削顶”之困。

如今，不只是作为“第一高楼”规划项目的深港世茂国际中心被削减到600米左右，成都的熊猫大厦也从677米降到了488米，南京江北第一高楼从600米降至498米，武汉绿地中心从636米“砍”到了475米……

摩天大楼被“抛弃”，意味着一个新的时代到来。

04

为什么要对摩天大楼“限高”？

一个原因是技术层面的，摩天大楼超过消防能力的限制，而拆建改造更为困难。

目前世界最高的消防云梯只有100多米，而摩天大楼动辄300米、500米以上，这无疑对消防救援带来前所未有的挑战。

所以，住建部新规明确，各地要加强与超高层建筑消防救援需求相匹配的消防救援能力建设，审批超高层建筑时，应送当地消防救援机构征求意见，以确保当地消防救援能力相匹配。

与之同时，摩天大楼容积率爆表、造价高昂，等到建筑老化之后，不仅改造费用高企，拆迁的可能性也微乎其微。

这两年，舆论热议的高层建筑会不会沦为城市新“贫民窟”，并非没有道理。

另一个原因更为核心，摩天大楼耗费巨大、成本高昂，存在烂尾风险，“摩天大楼诅咒”并非空穴来风。

摩天大楼蜂拥而上之际，恰是经济最繁荣之时，但随着摩天大楼落成，经济往往开始步入衰落。

这种巧合，让“摩天大楼诅咒”的说法广为人知。

实际上，这不是玄学，摩天大楼往往在货币相对宽松期蜂拥而出，一众房企疯狂加杠杆，极尽扩张之能事。

然而，经济不会一直高增长，货币也不会一直宽松，市场更不会一直向上。

一旦出现逆转，摩天大楼轻则陷入资金链紧张困局，重则面临烂尾风险，这类事情曾经一而再再而三轮番上演。

所以，叫停摩天大楼建设热潮，无疑是未雨绸缪之举，也将深刻改变大城市的摩天大楼格局。